Si tu inquilino no paga el alquiler y tampoco entrega la propiedad, el contrato es el primer documento que debes revisar. Para solicitar un desalojo por falta de pago, necesitas tener claras las mensualidades que adeuda y conservar los comprobantes de los abonos recibidos. También importa lo que hayan acordado después de firmar, sobre todo si aceptaste cambiar una fecha de pago o darle más tiempo para ponerse al día.
El trámite dependerá, en buena medida, de cómo se celebró ese contrato. No se exige lo mismo para un documento privado simple que para uno con firmas legalizadas o contenido en escritura pública. Antes de enviar una carta notarial, conviene revisar qué procedimiento puedes utilizar y qué debe solicitarse en esa comunicación. Además de recuperar el inmueble, tendrás que decidir cómo reclamar el alquiler pendiente, porque la entrega de las llaves no salda por sí sola la deuda.
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¿Cuándo procede el desalojo por falta de pago?
Para los alquileres mensuales, el artículo 1697 del Código Civil contempla como causal de resolución que el arrendatario no haya pagado la renta del mes anterior, venza otro mes y transcurran además quince días. Esta regla suele resumirse como dos meses y quince días de incumplimiento, pero debe verificarse con las fechas de vencimiento de cada mensualidad. No significa que el propietario pueda retirar al inquilino por su cuenta al cumplirse ese periodo. La recuperación forzada del inmueble requiere seguir el procedimiento legal correspondiente.
Por ello, antes de iniciar un desalojo por falta de pago, conviene comprobar si hubo pagos parciales, cambios en la fecha de pago o acuerdos posteriores. Por ejemplo, si las partes aceptaron por escrito una reprogramación, ese documento puede influir en la evaluación de la deuda exigible. Cuando el contrato reúne los requisitos del procedimiento notarial, también debe revisarse el plazo de incumplimiento pactado, porque la Ley 30933 contiene una regla específica para esa vía.
¿Es necesario convertir al inquilino en ocupante precario?
El desalojo por falta de pago y el desalojo por ocupación precaria tienen fundamentos distintos. En el primero, la controversia se centra en el incumplimiento de la obligación de pagar. En el segundo, se discute si el ocupante carece de un título que justifique su posesión o si ese título ha terminado. Por ello, no corresponde asumir que todo inquilino moroso debe ser demandado necesariamente como precario.
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, en la Casación 3731-2022, Cusco, de noviembre de 2024, reconoció que la falta de pago constituye una causal autónoma prevista en los artículos 585 y 591 del Código Procesal Civil. El caso involucraba un usufructo oneroso, por lo que sus circunstancias deben distinguirse de las de un alquiler de vivienda. Su razonamiento permite entender por qué afirmar que esta causal no existe resulta insuficiente para evaluar un caso actual.
Qué documentos necesitas para preparar el caso
La documentación debe permitir reconstruir la relación de arrendamiento y comprobar qué mensualidades permanecen pendientes. Antes de iniciar comunicaciones formales, reúne el contrato completo, sus modificaciones y los comprobantes disponibles. Llevar un registro ordenado de vencimientos y abonos facilita la revisión con abogados civiles en lima y evita reclamar cantidades que ya fueron pagadas.
- Contrato de arrendamiento y adendas, si existen.
- Documentos que acrediten tu derecho a solicitar la restitución del inmueble.
- Relación de mensualidades vencidas, pagos parciales y saldo pendiente.
- Estados de cuenta, transferencias, depósitos y recibos relacionados con el alquiler.
- Comunicaciones sobre atrasos, compromisos de pago o modificaciones del acuerdo.
- Datos del arrendatario y direcciones disponibles para las notificaciones.
- Carta notarial y acta de conciliación, cuando correspondan a la vía elegida.
Esta relación sirve para preparar la evaluación inicial. Los anexos exigibles dependen del procedimiento y de las circunstancias del caso. También conviene separar la renta de otros conceptos, como mantenimiento, servicios o penalidades, para que la deuda de alquiler pueda identificarse con claridad.
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Qué vía corresponde para recuperar el inmueble
El procedimiento se elige según las formalidades del contrato y el supuesto que sustenta la restitución. Tener un documento firmado ante notario no permite acceder automáticamente a cualquier modalidad de desalojo. Debe comprobarse si únicamente se legalizaron las firmas o si el arrendamiento consta en escritura pública, además de revisar las cláusulas incorporadas.
Proceso judicial de desalojo por falta de pago
Cuando el contrato carece de las condiciones necesarias para una vía especial, el desalojo por falta de pago puede tramitarse mediante el proceso judicial sumarísimo. Como regla general, debe intentarse previamente la conciliación extrajudicial cuando resulte exigible. Si el inquilino no asiste o no se alcanza un acuerdo, el acta permite acreditar el resultado de esa etapa para presentar la demanda. El Ministerio de Justicia identifica la conciliación previa como parte de la vía judicial frente a un inquilino moroso.
En la conciliación puede negociarse una fecha de entrega y el pago de la deuda. Si se logra un acuerdo, conviene que las obligaciones, montos y vencimientos queden definidos con precisión. Un compromiso ambiguo de desocupar cuando el inquilino consiga otra vivienda dificulta exigir una entrega concreta.
Proceso con cláusula de allanamiento futuro
Cuando el contrato contiene una cláusula de allanamiento futuro y cuenta con firmas legalizadas, el desalojo por falta de pago puede tramitarse mediante la vía especial del artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley 30201. El arrendatario dispone de seis días desde la notificación para acreditar la cancelación del alquiler adeudado. Si no acredita lo exigido, la norma prevé que el juez ordene el lanzamiento en quince días hábiles. Estos plazos corresponden a actuaciones específicas y no representan la duración completa del proceso.
El protocolo aprobado mediante la Resolución Administrativa 000427-2023-CE-PJ señala que en este proceso especial no se exige presentar copia certificada del acta de conciliación extrajudicial. Para utilizarlo, el contrato debe reunir las formalidades previstas. Por eso, una frase genérica sobre desocupación inmediata no basta para determinar que existe una cláusula válida de allanamiento futuro. Es necesario revisar su contenido y la forma en que se suscribió el documento.
Desalojo con intervención notarial
Por su parte, el desalojo por falta de pago con intervención notarial se rige por la Ley 30933 y requiere un contrato contenido en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda, conocido como FUA. También exige identificar inequívocamente la propiedad, incorporar las cláusulas de allanamiento futuro y sometimiento expreso a esta ley, y consignar una cuenta para abonar la renta. Un contrato privado con firmas legalizadas no cumple por sí mismo estas condiciones.
La solicitud debe acompañarse de la carta notarial que requiere la restitución del inmueble. El notario verifica los requisitos y constata la causal, mientras que el juez de paz letrado ordena y ejecuta el lanzamiento. Para evaluar el incumplimiento se considera el plazo establecido en el contrato y, si no se fijó alguno, se aplica el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil. Los pagos se comprueban conforme a las reglas sobre la cuenta de abono previstas en la ley.
Cómo iniciar el trámite sin perjudicar tu solicitud
Una vez identificada la vía aplicable, la preparación del desalojo por falta de pago comienza con la revisión del contrato y del historial de pagos para definir qué se solicitará. Después corresponde preparar las comunicaciones y cumplir la etapa previa que resulte exigible. La carta notarial debe redactarse según el objetivo del caso, porque exigir el pago, comunicar una resolución contractual y requerir la devolución del inmueble tienen efectos que necesitan evaluarse antes de enviar el documento.
Si el inquilino acepta retirarse, deja constancia escrita de la fecha de entrega, el estado del inmueble, las llaves recibidas y el tratamiento de la deuda. Si no existe una solución voluntaria, se presenta la demanda o solicitud correspondiente con los documentos que sustenten el caso. Obtener una decisión favorable puede requerir después actuaciones de ejecución para lograr la entrega efectiva de la propiedad, por lo que el seguimiento debe continuar hasta recuperar la posesión.
¿Puedes cobrar los alquileres pendientes junto con el desalojo?
Recuperar el inmueble no extingue automáticamente la deuda. De acuerdo con el artículo 585 del Código Procesal Civil, en un desalojo por falta de pago puede acumularse la pretensión de cobro de los arriendos pendientes. La decisión de reclamar ambas pretensiones debe evaluarse al preparar la demanda, considerando los documentos disponibles y la vía utilizada.
También conviene revisar por separado los servicios, las penalidades y cualquier daño atribuido al arrendatario. Cada concepto necesita sustento y no debe confundirse con la renta. Si existe una garantía, su aplicación dependerá de lo acordado y de la liquidación correspondiente. Mantener las cuentas separadas ayuda a precisar qué se exige y por qué.
Cuánto demora y cuánto cuesta un desalojo
La duración de un desalojo por falta de pago depende del procedimiento, las notificaciones, la documentación presentada, la respuesta del arrendatario y las actuaciones necesarias para ejecutar la entrega. Las vías especiales tienen plazos para determinadas etapas, pero esos plazos no permiten asegurar que todo el caso terminará dentro de un número fijo de días. Una dirección incorrecta o un contrato que no cumple las formalidades puede obligar a corregir actuaciones antes de avanzar.
El costo también varía según el trabajo requerido. Pueden intervenir honorarios profesionales, gastos notariales, conciliación, tasas judiciales y gastos de ejecución. Al consultar con abogados en perú, solicita un presupuesto que detalle las etapas incluidas y los conceptos que se pagan por separado. El contrato y los antecedentes del incumplimiento permitirán evaluar el alcance del servicio.
Preguntas frecuentes sobre el desalojo por falta de pago
Algunas situaciones cambian la forma de preparar el caso, especialmente cuando no existe un contrato escrito o el inquilino realiza abonos después de recibir una notificación. Ante estas circunstancias, conviene revisar qué puede acreditarse y qué efecto tiene cada actuación en el desalojo por falta de pago antes de decidir cómo proceder.
¿Se puede solicitar el desalojo si el alquiler fue verbal?
La ausencia de un contrato escrito no descarta por sí misma una reclamación judicial, pero hace especialmente relevante acreditar el arrendamiento y sus condiciones. Deben revisarse los comprobantes y las comunicaciones disponibles para identificar la renta acordada y los vencimientos. Las vías especiales descritas requieren formalidades documentales que un acuerdo verbal no reúne.
¿Qué sucede si el inquilino paga después de recibir la demanda?
El efecto depende de la vía y del momento del pago. En el proceso con allanamiento futuro, el artículo 594 permite acreditar la cancelación del alquiler adeudado dentro del plazo concedido. Un abono parcial necesita contrastarse con el saldo reclamado. Si la solicitud incluye otra causal, como la conclusión del contrato, pagar la deuda no resuelve necesariamente ese fundamento.
¿Puedo cambiar la cerradura para recuperar la propiedad?
Si el arrendatario continúa ocupando el inmueble, cambiar la cerradura, retirar sus pertenencias o cortar servicios para forzar su salida puede generar nuevas controversias y responsabilidades. La falta de pago debe abordarse mediante un acuerdo de entrega o el procedimiento legal correspondiente. Documentar la deuda y preparar correctamente la solicitud permite reclamar la restitución sin añadir conflictos a un caso que ya requiere solución.
